定期借家契約書(メゾネット)

ピタットハウス北岡崎店

メゾネットを定期借家で貸すメリット・デメリット

❶ メゾネットを貸すメリット
・ 定期借家にて、メゾネットの空室期間を貸し出す事で家賃収入が得れる事が出来る
・ メゾネットを賃貸で貸すことで、通常空き家管理て必要な定期点検(通風・通水・物件確認)などの管理の手間が省け空き家管理費の削減※劣化防止などに繋がります。
・ 定期借家契約でメゾネットを貸し出す事で、メゾネットの退去予定が確約される為、将来の予定がたてやすい
・ 一時的にメゾネットを空き家にする事で、売却をせずに、賃貸収入を得ながら不動産資産を保有し続けられる


 ❷ メゾネットを貸すデメリット【8つのリスク】
・ 普通賃貸借契約で結ぶ事での返還リスクを回避する為に、定期借家契約と解約通知の徹底
・ 住宅ローン中の物件を貸し出す際は注意が必要です。住宅ローンは、本人が居住する事を前提に優遇金利を受けており、貸し出し金融機関によって対応が違うか可能性があります。
・ メゾネットの空室期間は建物の劣化が進みます。建物の事を考え、借りて貰いやすい相場にあった家賃設定と、空き家管理の両面で検討する必要があります。
・ 当初想定していた家賃設定で入居者が決まらない事もあります。募集開始し問い合わせや案内状況が悪い場合は、金額の見直しをお勧めします。特に定期借家で期間が決まっている場合は、早期対応が必要です。
・ 賃貸で貸し出す事で建物に毀損・汚損リスクは少なからずあります。国土交通省のガイドライン上、原状回復の認識違いや強く求める事は難しいケースが増えてますので確り確認をしましょう。
・ 賃貸に貸し出しをしなくても、メゾネットの設備故障のリスクは常にありますが、賃貸中の設備故障は、借主としては即日対応を求められるケースが多く、国土交通省のガイドライン的には、設備が利用できない期間の保証まで明記が始まってます。借主に対しての修繕は即日対応が基本です。
・ メゾネットを貸す事での入居者トラブルのリスクは色々ありますので、単に貸せばお金を得れると考えてしまうと、貸した事でのトラブルなどで後悔する事も有りますので、事前にプロに相談をする必要があります。ネットに記載してある事が全てあっているとは限りませんので、あらゆるリスクを考え貸すことをおススメします。
・ 滞納のリスクは常にあります。昔は連帯保証人が全てを保証している契約がほぼ100%でしたが、家賃保証会社が出来たことで最近は保証人が無い契約の割合の方が多く成っております。特に2021年4月に100年振りの民法改正が大きな変革と成っていると思います。メゾネットを貸す際は、貸主としてのリスクをきちんと説明・対応できる不動産仲介業者・不動産管理業者に相談すべきであります。


❸ メゾネットを貸すリスクを減らすためには
・ 入居審査の基準を不動産仲介業者・不動産管理業者としっかり打ち合わせをしてから、メゾネットを貸すか判断しましょう。
・ 保証会社・連帯保証人の必要性と役割が違う事をしっかり説明出来る、不動産仲介業者・不動産管理業者に相談しましょう
・ 管理会社選びは大切です、過剰な設備投資や、過剰なオプション(手数料受領の為)を入居者や施主負担にする事は、場合によってはマイナスになる事も有りますので、入居者が負担するからと言って安易にオプションを増やす事は気をつけた方が良いケースもあります。
・ 管理会社(仲介業者)の担当としっかり打合せをする。担当者がやめ、実は当初の話が違うなんて有りうる事が内容にしっかり相談をしましょう。


❹ 借主(入居者・賃借人・お客様)目線で、メゾネットを借りる事でのメリットや他の募集中の物件と対比しながらお客様の立場で考える
・ 初期費用 ※初回に支払う費用が多いかどうかは皆さん非常に気にされますので、適正な初期費用を計算した方が良いです。
・ 退去費用 ※初期費用にも連動して来ますが、退去時の費用を気になれます。出来るだけお値打ちな物件を選ばれます。
・ 家賃 ※家賃の上限で検討を皆さんされて来ます。ただ、結果期間が決まっている金額であれば、最終的にいくら払うかで検討されます。
・ 賃貸期間(定期借家契約) ※1~2年の単位入居ですと、入居者側もコストがかかり、建物の建替え・リフォーム・リノベーションなど何かしら、目的がある方が対象と成ってきます。住宅ローンなどを考えている方は、初期費用として大きな現金を出すことを気にされます。
・ 必要なエリア ※建物の建替え・リフォーム・リノベーションなど方は、お子様が学校などの関係があまりなければ、条件重視である程度広範囲では探して貰えます。
・ 必要な間取り、平米 ※建物の大きさは、建替え・リフォーム・リノベーションなど


❺ メゾネットを貸す(定期借家)うえでの心構え
・ 家賃設定は、普通賃貸借契約との金額的な差別化が必要です。
・ 半年から1年以内のリフォームや建替え等の短期入居の対応する事も考える
・ 空き家のままでの無収入で維持管理がかかる事について考えてみよう
・ 値を下げてでも空き家管理費と修繕費の捻出を考えるか
・ 空き家管理と定期借家契約の組合せで、建物の維持費を保つ
・ 利益を期待し過ぎてチャンスを逃さない
・ 定期借家で1年を切る貸出し期間はリスクがある。


❻ 貸した物件が、貸主の費用で全て貸した状態には戻りません。原状回復を理解したうえでメゾネットを貸す事を決めましょう。
・ 国土交通省ガイドラインとは
退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドライン
1998年に国交省が定めたガイドラインは2004年と2011年の2回見直され、最近では2020年の4月の民法改正に併せて変更されました。
・ 2021年4月に民法改正された事で原状回復を明確に
※ 原状回復=借りたときのように元に戻すのではないと記載されてます。
※ 2020年の民法改正(ガイドラインが見直し)に併せて、敷金0の住宅が増えました。


❼ 連帯保証人の賃貸借契約により生ずる債務の保証に関するルールの見直しを注意しましょう。
法改正では,極度額(上限額)の定めのない個人の根保証契約は無効とするというルールが新たに設けられました。

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岩間貴之